La vivienda en las grandes ciudades españolas está entrando en una nueva fase. La presión social y regulatoria sobre el uso residencial está empujando al antiguo coliving hacia un modelo distinto, el flex-living, pensado para demanda temporal y levantado sobre suelo terciario en lugar de suelo residencial.

La vivienda residencial pierde espacio en los centros

El cambio responde a una realidad cada vez más visible en los barrios céntricos: más pisos turísticos, más habitaciones en alquiler y más dificultades para acceder a una casa estable. El reportaje de El Confidencial recuerda que España ronda las 400.000 viviendas turísticas, menos del 1,5% del parque total, pero con concentraciones del 10% al 20% en zonas centrales. Solo el distrito Centro de Madrid suma 5.098 alojamientos vacacionales, una cifra muy cercana a las 5.211 viviendas entregadas por el Plan Vive madrileño en seis años.

A esa presión se añade el auge de los pisos compartidos, con incrementos del 15% al 20% en Madrid y Barcelona. Cataluña ya aplica límites de renta también al alquiler de temporada y por habitaciones, mientras el Gobierno estudia cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Comunidad de Madrid ha endurecido las reglas para la vivienda turística.

Más regulación para proteger la residencia habitual

En este contexto, las administraciones están reforzando la idea de que la vivienda residencial debe reservarse para vivir. Madrid y Barcelona han regulado superficies mínimas, ocupación, permisos vecinales y restricciones que impiden implantar estas fórmulas en vivienda protegida, una señal de que la prioridad política pasa por recuperar oferta estable para familias, trabajadores y jóvenes.

La conclusión regulatoria es clara: el coliving tradicional pierde encaje cuando invade edificios pensados para residencia permanente. El objetivo público es devolver ese parque a usos de larga duración y contener el desplazamiento de vecinos hacia mercados cada vez más caros y más inestables.

La vivienda asequible exige inversión y nuevas fórmulas

La respuesta del mercado está siendo el flex-living: edificios completos para estancias limitadas, desarrollados sobre suelo terciario y con gestión profesionalizada. Fondos e inversores están reordenando carteras ante el cerco normativo al coliving tradicional y la expectativa de mayores márgenes en este formato, que el sector vende como una vía para liberar vivienda en los centros urbanos.

Según los datos citados por el sector, España podría pasar de 19.089 plazas operativas de alojamiento flexible a 38.716 en 2028. Además, el volumen de inversión previsto para 2026 en flex-living, residencias de estudiantes y alquiler residencial alcanzaría 5.800 millones de euros, un 33% más interanual si se cumplen las previsiones del mercado.

Con todo, la vivienda no se resolverá solo con nuevos formatos temporales. El debate de fondo sigue siendo cómo ampliar la vivienda protegida y el alquiler asequible sin expulsar a los residentes de los centros urbanos. En ese terreno, la Comisión Europea ya ha situado la oferta asequible como prioridad, con un plan específico para movilizar inversión, aumentar la oferta y activar una plataforma paneuropea respaldada por el BEI.

Ese enfoque conecta con la necesidad de combinar mercado, política pública, fondo europeo e inversión social. También abre espacio para proyectos vinculados a GENIVS INSULAE, estrategias de inversión social y soluciones de vivienda joven, especialmente cuando la escasez de oferta golpea con más fuerza a los jóvenes y a quienes necesitan alquiler flexible pero asequible.

La tendencia, por tanto, no apunta a la desaparición de la demanda compartida, sino a su traslado hacia activos mejor definidos y más profesionalizados. La gran incógnita será si ese desplazamiento logra traducirse en más vivienda disponible y en precios más razonables para quienes buscan un hogar estable.

El elevado coste de la vivienda obliga a los jóvenes a compartir residencia para costearla. Fuente: The American Club

Fuente: El Confidencial