El precio de la vivienda en España continuará aumentando entre un 4% y un 5% nominal cada año debido al desequilibrio entre la demanda y una oferta residencial insuficiente, según las previsiones del Consejo General de Economistas. Aunque el ritmo sería más moderado que las subidas superiores al 12% registradas recientemente, el encarecimiento seguirá dificultando el acceso de numerosas familias.

Las estimaciones, incluidas en el Observatorio Financiero del primer semestre de 2026, sitúan la subida anual de los inmuebles claramente por encima de la inflación general prevista. El organismo considera que el problema de accesibilidad se prolongará durante los próximos años, incluso aunque el mayor coste de la financiación reduzca parcialmente la demanda hipotecaria.

Vivienda y oferta: un déficit que mantiene la presión

La principal causa del encarecimiento es la escasez de nuevas promociones en las zonas donde se concentra el crecimiento económico y demográfico. Grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia atraen población, empleo e inversión, pero la construcción de nuevas unidades no avanza al mismo ritmo.

El déficit acumulado se aproxima a las 750.000 viviendas, mientras que la formación de nuevos hogares, la inmigración y el aumento de personas que viven solas elevan las necesidades residenciales. A esta situación se suman la falta de suelo disponible, la lentitud de las licencias urbanísticas, la escasez de profesionales y los elevados costes de construcción.

Los economistas proponen acelerar la tramitación administrativa, reformar el mercado del suelo, modernizar los sistemas constructivos y revisar la fiscalidad asociada a las promociones. El objetivo sería ampliar la oferta con mayor rapidez y crear condiciones que favorezcan tanto la iniciativa pública como la inversión privada.

El acceso a la vivienda se complica para los jóvenes

La subida de los precios tiene un impacto especialmente intenso sobre los jóvenes, los hogares con rentas medias y las personas que todavía no han podido acumular el ahorro necesario para afrontar la entrada de una hipoteca. El esfuerzo necesario para comprar una casa equivale actualmente a unos ocho años de salario íntegro, el doble que en 1995.

Las dificultades para comprar trasladan más demanda al mercado del alquiler. Cuatro de cada diez hogares arrendatarios destinan más del 40% de sus ingresos brutos a pagar la renta mensual, una proporción que limita la capacidad de ahorro y retrasa decisiones como la emancipación o la formación de una familia.

El encarecimiento de las hipotecas puede moderar el crecimiento de las compraventas, pero no corrige el problema estructural. Una caída de la demanda provocada por la expulsión económica de los potenciales compradores no equivale a una mejora de la accesibilidad ni garantiza una reducción sostenible de los precios.

Vivienda protegida e inversión social como respuesta

La ampliación de la vivienda protegida y del alquiler asequible aparece como una de las principales vías para reducir el desequilibrio. Las administraciones pueden apoyarse en fórmulas de colaboración público-privada que mantengan la titularidad o protección del suelo y movilicen capital a largo plazo para desarrollar nuevos hogares.

En este ámbito, iniciativas de GENIVS INSULAE buscan canalizar inversión social hacia infraestructuras residenciales, con especial atención a la vivienda para jóvenes y a proyectos desarrollados sobre suelo público.

La financiación comunitaria también puede desempeñar un papel relevante. La Comisión Europea ha impulsado un plan específico para favorecer hogares asequibles y sostenibles, acompañado de una plataforma paneuropea de inversión. La combinación de capital privado, recursos públicos y financiación procedente de un fondo europeo permitiría aumentar la escala de los proyectos y acelerar la creación de oferta.

La evolución prevista confirma que el precio no se estabilizará únicamente mediante medidas financieras o limitaciones sobre la demanda. La solución exige construir más, agilizar el urbanismo, ampliar el parque protegido y garantizar que las nuevas promociones lleguen a los hogares con mayores problemas de acceso.

Fuente: elEconomista.es