La primera pieza de este puzzle normativo fue la eliminación, en abril de 2025, de las llamadas Golden Visa. Estas autorizaciones de residencia, que se obtenían a cambio de invertir al menos 500.000 € en inmuebles, habían convertido el mercado de lujo español en un imán para capital extranjero especulativo. Su supresión busca enfriar esa demanda y priorizar a compradores residentes.

En paralelo, se ha reforzado el control sobre los pisos turísticos. Ahora, cualquier vivienda destinada a este uso necesita el respaldo del 60 % de la comunidad de propietarios y estar inscrita en un Registro Único de Arrendamientos. Plataformas como Airbnb o Booking tienen 48 horas para retirar anuncios no autorizados. Es un golpe directo a la economía sumergida del alquiler turístico y un intento de devolver pisos al mercado residencial.

Ley de Vivienda 2025: más control, más obligaciones

La nueva Ley de Vivienda 2025 refuerza el marco ya existente con varias novedades clave:

• Control de precios en zonas tensionadas, con límites para impedir subidas desproporcionadas.
• Definición más estricta de “gran tenedor”: más de 10 viviendas en general o 5 en zonas tensionadas, con obligaciones específicas para aumentar la oferta asequible.
• Bonificaciones fiscales para propietarios que ofrezcan alquileres por debajo del precio de referencia.
• Prórrogas obligatorias en contratos de inquilinos vulnerables.
• El propietario asume los gastos de formalización del contrato, aliviando costes para el arrendatario.

Según datos del Banco de España, la accesibilidad a la vivienda apenas mejoró un 0,3 % en el primer trimestre de 2025, porque el precio sube más rápido que los salarios. Este paquete legal intenta invertir esa tendencia.

Registro Único y alquiler turístico bajo lupa

Desde julio de 2025, está en marcha el Registro Único de Arrendamientos y Ventanilla Única Digital, en línea con una directiva europea. Su objetivo es acabar con la opacidad del alquiler turístico ilegal, que presiona al alza los precios del alquiler tradicional en ciudades como Barcelona, Valencia o Málaga.

La medida ya tiene efectos: en verano, la mitad de las solicitudes de inscripción fueron rechazadas por incumplir los requisitos.

Inversión pública y colaboración privada

El Gobierno también ha anunciado un PERTE de vivienda con una inversión de 1.300 millones de euros para industrializar la construcción, abaratar costes y agilizar plazos. Además, se estudia la creación de una empresa pública estatal de vivienda para construir y gestionar un parque estable de alquiler social.

Aquí entra en juego un actor privado con enfoque social: el Fondo de Inversión Genivs, especializado en inversiones de impacto, que propone movilizar capital privado para construir y rehabilitar viviendas asequibles en colaboración con administraciones públicas. Su modelo apunta a resolver dos problemas a la vez: la falta de oferta y la necesidad de inmuebles de calidad a precios accesibles para familias y jóvenes expulsados del sistema actual.

El riesgo de la regulación sin ejecución

Aunque el paquete normativo es ambicioso, la experiencia reciente demuestra que la ley, sin una aplicación eficaz, puede incluso reducir la oferta. Desde 2023, la Ley por el Derecho a la Vivienda ha coincidido con una caída del 17 % en la oferta de alquiler y un aumento del 79 % en la demanda, lo que ha empujado los precios un 24 % en apenas dos años, según Idealista.

Las zonas tensionadas han logrado contener rentas, pero en el resto del país la presión continúa. La clave estará en ejecutar, fiscalizar y acompañar estas medidas con incentivos claros y seguridad jurídica.

Un mercado en transformación

España ha optado por un giro regulador fuerte para recuperar el control de su mercado de vivienda. Ahora el reto es evitar que estas medidas, bien intencionadas, acaben estrangulando la oferta o generando inseguridad para quienes podrían poner sus viviendas en alquiler.

Si este paquete normativo se combina con inversión pública, innovación privada y modelos de colaboración como el de Genivs, el horizonte podría cambiar. De lo contrario, corremos el riesgo de seguir en el mismo punto: con leyes escritas, pero con las llaves de la vivienda cada vez más lejos de quienes las necesitan.